21日，由(you)中國(guo)社(she)會科(ke)學(xue)院財經戰略研(yan)(yan)究院、新華社(she)經濟參考報(bao)社(she)、中國(guo)社(she)會科(ke)學(xue)出版社(she)共同主辦的《中國(guo)住房(fang)發(fa)展報(bao)告（2020-2021）》共同發(fa)布及研(yan)(yan)討(tao)會在京舉(ju)行。中國(guo)社(she)會科(ke)學(xue)院城市與競爭力研(yan)(yan)究中心主任倪(ni)鵬飛表示，2020年房(fang)價平(ping)均(jun)水平(ping)突破(po)萬元大關，預計在沒(mei)有重(zhong)大政策轉(zhuan)向和外部(bu)沖擊的情況下，中國(guo)房(fang)地產市場將延續(xu)平(ping)穩態(tai)勢，房(fang)地產租(zu)賃(lin)市場有所改觀，保障(zhang)性租(zu)賃(lin)市場的步伐(fa)將進一步加大。

　　展望明年樓市，倪鵬飛指(zhi)出，由(you)于“三道(dao)紅線”和(he)資(zi)金監管從嚴會(hui)導致(zhi)房地產企業降價(jia)(jia)促銷，加快銷售，預(yu)計2021年商(shang)品(pin)住(zhu)房銷售面積(ji)同比增幅將保持不變并(bing)再(zai)創(chuang)歷(li)史新高；與此(ci)同時，由(you)于改善性需(xu)求會(hui)繼續增加，剛(gang)性需(xu)求也會(hui)得到釋放(fang)，在供給和(he)需(xu)求的作用下，預(yu)計2021全年商(shang)品(pin)住(zhu)房價(jia)(jia)格同比增幅會(hui)下降，可(ke)能在5%左右。

　　報告指出(chu)(chu)，在(zai)潛力提前釋放的背景下，預估的在(zai)2025年(nian)出(chu)(chu)現住(zhu)房(fang)絕對拐點即住(zhu)房(fang)銷售(shou)額絕對量下降可能會提前。倪鵬飛表(biao)示，總體上(shang)看，長時期住(zhu)房(fang)市(shi)場結構(gou)性過剩(sheng)將較為嚴重，但結構(gou)性潛力仍然存(cun)在(zai)。從家庭(ting)(ting)類型看，雖然中(zhong)(zhong)上(shang)收(shou)入(ru)家庭(ting)(ting)住(zhu)房(fang)可能已經(jing)出(chu)(chu)現過剩(sheng)，但中(zhong)(zhong)低收(shou)入(ru)群體的住(zhu)房(fang)需(xu)求，尤其(qi)是(shi)保障性住(zhu)房(fang)需(xu)求要彌(mi)補(bu)的缺(que)口(kou)還(huan)很大(da)。新市(shi)民的剛需(xu)、部(bu)分改(gai)善型需(xu)求和老城改(gai)造的重置(zhi)需(xu)求還(huan)有較大(da)的潛力；從空(kong)間類型上(shang)看，人口(kou)集中(zhong)(zhong)流(liu)入(ru)的地區還(huan)存(cun)在(zai)住(zhu)房(fang)短缺(que)。

　　倪鵬(peng)飛同(tong)時(shi)表示，在房(fang)地產調控持(chi)續緊(jin)縮的(de)背(bei)景下，房(fang)地產行(xing)業(ye)穩定(ding)性已有所增強(qiang)，但潛在的(de)隱(yin)憂仍(reng)存(cun)，風險、錯配和擠出的(de)問題沒有根(gen)本解決。

　　倪鵬飛表示，目前(qian)來(lai)看，炒房還沒有被(bei)完全控(kong)制。個人(ren)按(an)揭貸款(kuan)與定金(jin)及(ji)預收款(kuan)同(tong)比(bi)恢(hui)復幅(fu)度出現(xian)差(cha)異，1-10月(yue)份個人(ren)按(an)揭貸款(kuan)同(tong)比(bi)增(zeng)速為9.8%，定金(jin)及(ji)預收款(kuan)同(tong)比(bi)增(zeng)速為4.3%，這反映投資需求(qiu)占比(bi)增(zeng)加和(he)杠桿購房比(bi)例擴大，部分城(cheng)市(shi)(shi)出現(xian)貸款(kuan)炒房現(xian)象。在(zai)此背景(jing)下樓市(shi)(shi)風險仍比(bi)較大，據課(ke)題組測算，2019年(nian)全國城(cheng)市(shi)(shi)房價(jia)收入比(bi)平均(jun)高達9.1。

　　同(tong)時，住(zhu)房(fang)與人口分(fen)布(bu)(bu)錯配加(jia)劇(ju)。倪鵬飛表示(shi)，從2003年(nian)(nian)(nian)到2018年(nian)(nian)(nian)，城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)新增人口的92.22%集(ji)中于城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)群和都市(shi)(shi)(shi)(shi)圈，但2002年(nian)(nian)(nian)到2017年(nian)(nian)(nian)房(fang)地(di)產銷(xiao)售僅(jin)69.62%在都市(shi)(shi)(shi)(shi)圈和城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)群區(qu)域，反映出住(zhu)房(fang)和人口分(fen)布(bu)(bu)存(cun)在錯配。他認為，隨著人口從農村和非都市(shi)(shi)(shi)(shi)圈向(xiang)都市(shi)(shi)(shi)(shi)圈城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)群轉(zhuan)移，這(zhe)一錯配將加(jia)劇(ju)，大城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)住(zhu)房(fang)供需(xu)矛盾和住(zhu)房(fang)問題突出。

　　此外，房地(di)產(chan)(chan)擠出效應(ying)有所增加。倪鵬飛表(biao)示，疫(yi)情沖擊之下，一邊(bian)是快速(su)復(fu)蘇回暖的(de)(de)房價，另一邊(bian)則(ze)是遲遲難以(yi)回升的(de)(de)消費。房地(di)產(chan)(chan)投資(zi)的(de)(de)快速(su)恢(hui)復(fu)和崛起對其他固定(ding)資(zi)產(chan)(chan)投資(zi)形成一定(ding)的(de)(de)擠出。房地(di)產(chan)(chan)過度發展扭曲實(shi)體經(jing)濟發展，進(jin)而(er)影響整個國民(min)經(jing)濟結構的(de)(de)調整。

　　倪鵬(peng)飛建(jian)議，未來幾年(nian)仍處樓市(shi)(shi)調控的(de)(de)(de)(de)(de)關鍵期和(he)(he)機(ji)遇期，需堅持“房(fang)(fang)住不炒”定位，“穩房(fang)(fang)價(jia)、穩地價(jia)、穩預(yu)期”的(de)(de)(de)(de)(de)目標(biao)，“因(yin)城(cheng)施策”的(de)(de)(de)(de)(de)原則，保持調控政策的(de)(de)(de)(de)(de)連續性(xing)、一致性(xing)和(he)(he)穩定性(xing)。同(tong)時，構建(jian)以(yi)都市(shi)(shi)圈(quan)為單元和(he)(he)主體(ti)的(de)(de)(de)(de)(de)地方和(he)(he)全國(guo)住房(fang)(fang)空間體(ti)系，并建(jian)立以(yi)都市(shi)(shi)圈(quan)為單元的(de)(de)(de)(de)(de)地方和(he)(he)全國(guo)住房(fang)(fang)監管與(yu)調控體(ti)系，根據未來可能的(de)(de)(de)(de)(de)需求目標(biao)以(yi)及現有存量(liang)(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)變化，來確定未來5年(nian)甚至(zhi)15年(nian)各(ge)類住房(fang)(fang)供給增量(liang)(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)合理布局；加(jia)快(kuai)開征房(fang)(fang)地產(chan)稅以(yi)帶動長效機(ji)制建(jian)設；啟動實(shi)施“租售(shou)結合”的(de)(de)(de)(de)(de)“新(xin)市(shi)(shi)民安居工程”。